記事一覧：呼吸する街 TOKYO大変貌57件
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呼吸する街 TOKYO大変貌
ビル売却価格は取得時の2倍！ 緩和マネーで止まらない銀座の不動産高騰
2015年10月16日キラリト銀座ビルが523億円で、アゼルバイジャンの政府系ファンドに売却された。2014年10月に、銀座一丁目の銀座通りに開業したピカピカの新築商業ビルだ。一部借地を含む敷地400坪は、延べ床面積1万6582平方㍍の新築ビルとテナント付きで、坪当たり1億3066万円で売却されたことになる。
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成約賃料はなかなか伸びず 空室率は2016年末から上昇へ
2015年10月1日東京貸ビル市場の大規模再開発計画の発表が相次いでいる。最近発表された計画の中で注目されるプロジェクトは、「常盤橋街区再開発プロジェクト」と「ホテルオークラ東京 本館建替計画」である。
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国際化が劇的に進む銀座の街 売買をめぐる尽きない噂話
2015年9月12日銀座は噂の多い街である。銀座が日本一の商業地であり続けていることから、不動産の時価が頭抜けて高いことや、1階店舗の賃料が突出して高いことから、興味本位に話題になりやすいという側面もある。不動産の所有規模が小さく、権利関係が複雑で関係者が多いうえに、全銀座会を頂点とする街の組織がしっかりしている影響もある。
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呼吸する街 TOKYO大変貌
大規模化する東京都心のオフィスビル 人口減少で古いビルは淘汰の時代へ
2015年8月26日2015年は、第2次世界大戦後70年の節目である。Ｂ29爆撃機の東京大空襲などにより、日本の主要都市は京都などの一部の例外を除いて、文字通り焦土と化した。その後、70年の時間が流れるなかで、日本経済は目覚ましい復興を遂げた。現在、東京貸ビル市場は、超高層大規模ビル時代を迎えている。1920年に制定された市街地建築物法による建築物の高さ制限100尺（31メートル）は、建築基準法に継承され、建物の絶対高さ制限31mは、1963年まで続いた。この間、高さ制限の理由は、市街地建築物法時の都市人口増加の抑制から、建築基準法による耐震性重視へと変化している。
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外国人観光客はさらに増加 高級ブランド誘致に備えよ
2015年8月6日夏休みシーズンを迎えた銀座地区は、相変わらずの盛況が続いている。特に中国人を中心とした訪日外国人数の伸びは、驚異的である。日本政府観光局が7月22日に発表した今年上半期の訪日客数は、過去最高の913万人である。このままの勢いが継続すれば、過去最高を記録した2014年の1341万人を大幅に上回り、2000万人を突破することもあながち夢ではない。
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国立競技場の計画が白紙に 建設コスト高騰の影響は不可避
2015年7月22日2020年、東京五輪・パラリンピックのメイン会場となる新国立競技場の建設計画を巡る議論が賑やかだ。五輪誘致の目玉施設として、その独創的・衝撃的なデザインで多大な貢献をしたザハ・ハディド氏の作品は、コンペで選ばれた時から何かと話題となることが多かった。当初の工事費は、約1300億円と想定された。
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銀座で空港型免税店が開業ラッシュへ すでに減少する日本人客
2015年7月8日銀座の流通戦争は、この秋に全く新しい局面を迎える。三越銀座店が首都圏初の空港型免税店を開設するからだ。8階に約3300平方メートルの専用売り場を設ける予定だ。空港型免税店では、専用売り場で商品を販売するが、商品は店頭ではなく空港で購入者に手渡す。商品を購入した観光客は出国手続き後に専用カウンターで商品を受け取る。三越伊勢丹ホールディングスは日本空港ビルデング、成田国際空港と新会社を設立するので、羽田空港と成田空港が商品受け渡し対象の空港だ。訪日外国人は、三越銀座店から空港まで商品を持ち運ぶ必要がなくなるので、身軽に旅行を楽しむことができる。
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再開発で取り沙汰される歴史的建造物 低層部分の外観は保存できる
2015年6月24日東京貸ビル市場は、繁華街を除いて、超高層大規模ビルの建築が盛んな状態だ。しかも将来の労働力減少を見越したかのように、新規供給は都心3区に集中している。そのうえ再開発ビルの巨大化現象は、ますます顕著である。
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異常な高騰が続く銀座の不動産 隈なく歩いて判明した要因は
2015年6月10日毎年5月は大型連休を利用して、銀座の街並み調査を実施している。1階物販店舗の関連事項について主に調べており、調査範囲は昭和通りまでだ。年に1回、昭和通りまでの銀座一丁目から八丁目を隈なく見て歩く。主要道路は念入りに、そして銀座特有の路地や2項道路も必ず見ることにしている。その結果、気付いたことや気になることは、持参の住宅地図に書き込む。徒歩調査の結果とデータを照合して、毎年5月に次のような銀座マップを作成している。サイズはＡ3版で統一している。
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東京都心のオフィス賃料が上がらない 徐々に見え始めた貸ビル不況の芽
2015年5月29日東京貸ビル市場におけるテナント移動は、年間を通じて、いくつかの集中する時期がある。これは、超高層ビル時代の到来と、パソコンを中心としたオフィス革命の進行とが影響している。コンセントの電気容量が、1平方メートルあたり50ボルトアンペアが当り前の貸ビル機能として要求される時代。ＩＴ技術は、日進月歩の時代でもある。テナント企業のITシステム構築は、本社移転の都度、チェックやシステム更新が必要となる。
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店舗の意匠にこだわる外資高級ブランド 入居期間は日本企業よりも長い
2015年5月15日外資ブランドの銀座路面店の動きが2016年から17年にかけて激しくなる見通しだ。16年3月1日にオープン予定の銀座五丁目再開発（旧東芝ビル）とオープン日が未定の銀座六丁目再開発（旧松坂屋）の2棟の大規模再開発が大きく影響している。20年の東京オリンピック・パラリンピック開催決定も、外資ブランドの新規出店や、良い立地を求めての移転意欲を刺激している。
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森ビルと森トラストの予測に大きな差 東京オフィスビル供給を阻む建設コスト高
2015年4月28日東京貸ビル市場の先行き需給予測は、需要と供給、日本と世界の経済動向を、どう読むかにより予測結果が異なるものとなる。推論の前提データとなる大規模オフィスビル供給量調査は、市場予測を行う者にとり誠にありがたいものである。
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朝日、ソニービルも建て替え決定 熱狂が続く銀座の再開発
2015年4月10日銀座の不動産環境は、相変わらず熱狂状態である。エリオットは2012年にセイコーホールディングスから和光並木館を約130億円で取得した。08年に竣工したピカピカの美しい建物である。それから約3年の月日が流れ、エリオットはそれを約250億円で今治造船に売却したと報道された。
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超高層・大規模ビル好調の影響で 中小型ビルも空室率が改善傾向
2015年3月26日超高層・大規模ビル時代を迎えている東京貸ビル市場だが、今年も新しい超高層ビルが誕生する。東京貸ビル市場の話題が、ともすれば竣工相次ぐ超高層ビルにむかいがちな現在、棟数では圧倒的に多い、基準階1フロア100坪未満の中・小型ビルの現状はどうなっているのか考えてみたい。
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銀座通り沿線建物の耐震化率を調査 改善に向けて法改正の議論を行うべき
2015年3月13日銀座最大の再開発である、松坂屋跡地などのＧ6再開発のテナントリーシング営業が、佳境である。再開発の顔となる、銀座通りに面する6区画の一階店舗はすでに決定した。顔ぶれは、みゆき通り側から順に、バーバリー、ヴァレンティノ、サンローラン、ヴァンクリーフ＆アーペル、セリーヌ、クリスチャン ディオールである。いずれも世界を代表するラグジュアリーブランドであり、これらの店舗は、新たな建物のメインフロアとなる二階を含めたメゾネット型の店舗となる。
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新本社需要の爆発的な高まりで 続々と動き出す都心の大型再開発
2015年2月25日企業業績の好調に支えられ、各社の本社機能が集中している東京貸ビル市場では、新本社需要が爆発的に高まっている。2015年に竣工予定の主要大規模再開発の現時点における成約状況や引き合い状況は、総じて好調である。今年竣工予定の主要プロジェクトは次の通りだ
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銀座の大規模再開発で激しさを増す 海外高級ブランドの陣取り合戦
2015年2月12日銀座では現在、Ｇ5再開発（旧東芝本社ビル）とＧ6再開発（松坂屋跡地他）という二つの大規模再開発の工事が行われている。加えて、銀座三越8階とＧ5再開発8・9階には、共に1000坪以上の規模で空港型免税店が今秋以降オープンすることが決定している。銀座通りから昭和通りの銀座地区は、訪日外国人観光客需要も見込んでホテルの建設ラッシュも始まっている。
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呼吸する街 TOKYO大変貌
東京貸ビル市場の超高層化で 苦境の中型ビルが生き残る方法
2015年1月30日2008年9月15日のリーマンショックに始まる今回の貸ビル不況は長かった。東京の貸ビル市場の空室率は12年に底を打ったが、そこに至るまでは4年強の年月を要した。13年から明るい方向に動き出した市場は、今も回復傾向が続いている。
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ニューメルサが今秋リニューアルオープン 銀座の街並みを変えるビルが続々竣工へ
2015年1月14日銀座五丁目・銀座通りに面するニューメルサ（中村積善会ビル）が1月末まで閉店セールを行っている。閉店後は耐震補強工事を含めたリニューアル工事を行ない、今年10月に再びオープンする予定だ。
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超高層賃貸ビルの大量供給で 懸念される2017年問題
2014年12月26日12月14日の衆議院議員選挙は自民党の圧勝で終了し、自民・公明両党が引き続き政権運営することが決まった。議論は様々にあるだろうが、ともかくもアベノミクスが継続することになる。東京の不動産売買市場は都心と郊外、人気貸ビルゾーンと新興貸ビルゾーンのそれぞれにおいてまだら模様ではあるが、総じて絶好調である。特に業績好調企業を中心とした新本社需要が根強く、超高層・大規模ビルは人気が高い。
